浙江高院公布规避房地产限购、禁购和限贷相关手段

来源:互联网新闻 时间:2020-04-30 20:24

题:浙江高院公布规避房地产限购、禁购和限贷的几种手段 提出化解纠纷策略

为规避房地产限购、禁购和限贷,社会上出现了不少签订虚假合同、阴阳合同、假离婚等极易引发纠纷的案件。浙江省高级人民法院9月5日发布的《2003—2012房地产宏观调控背景下浙江房地产审判白皮书》总结了这些规避行为的几种手段,并提出了化解纠纷的策略。

这些规避手段包括:有的当事人通过借用其他有购房资格的人的名义购买房屋并办理房屋权属证书;有的先签订虚假合同而后提起诉讼并达成调解协议,利用法院的生效裁判文书以房抵债,规避购房资格等限制;用假离婚,使家庭关系处在不稳定状态。

在规避税费方面,买卖双方为少缴或不缴税费签订阴阳合同,产生纠纷后出卖方需要证明真实的合同是哪一份;有的开发商通过内部人员虚假认购,向银行套取贷款,同时规避税费,套现升值利润。

此外,面对节节攀升的房价,一些企业在科研、工业、教育等非商品房用地上比照商品房、单身公寓样式建造房屋并进行分割销售,该类房屋因项目的土地成本较低,其售价往往也远低于同地段商品房的价格,吸引消费者或者投资人购买,但由于土地性质及相关政策限制,购买人无法取得房屋所有权,且无法获得常规的住宅用电、用水和义务制教育资源的配套保障,如出现房屋质量、公共设施维护问题也无法按照商品房的相关规范进行维权。

有统计数据显示,2003年至2012年,浙江省房地产纠纷案件的多发类型主要集中在二手房屋买卖合同纠纷、房屋租赁合同纠纷和商品房销售合同纠纷三类,占比分别为33.58%、32.72%和20.51%,合计占86.81%;

针对这些规避行为产生的纠纷案件,浙江省法院不轻易否定合同效力,严格区分情势变更与正常的市场风险、交易风险之间的界限。对因涉及限贷、限购政策变化而对合同的约定有不同的理解,但在履行上不存在实质性障碍的,法院依法结合合同约定探究当事人真实意思,合理解释合同条款,妥善平衡双方权利义务,依法维护合同拘束力;对因受限贷、限购等调控政策的影响,合同确实无法继续履行的,对当事人解除合同的请求予以支持;对虚构债务后以房抵债等规避国家限购政策等虚假诉讼行为,依法加大审查排除力度。

《白皮书》建议,房地产宏观调控宜主要采用经济和法律手段;法院应加强审判调研指导,努力统一裁判思路,为房地产市场发展提供有力的司法保障;此外还要构建房地产纠纷联动化解机制,提升纠纷化解能力和社会效果。(编辑 黄捷)

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